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  7. Etre Gestionnaire d'immeubles commerciaux (Property Manager)

Etre Gestionnaire d'immeubles commerciaux (Property Manager)

Structurer ses connaissances juridiques par une maîtrise complète des réglementations applicables à la gestion d'un parc immobilier d'entreprise .

Paris

Contenu

A. Baux commerciaux : maîtriser la réglementation (2 jours)
1. Cadre juridique du statut
champ d'application
conditions pour bénéficier du droit au statut
distinguer le bail commercial du bail professionnel
conventions d'occupation précaire, baux dérogatoires
domaine public
Partage de pratiques : prise de conscience des enjeux du bail commercial
2. Droits et obligations des parties
les règles d'ordre public qui s'imposent aux parties
l'obligation de délivrance du bailleur
les aménagements contractuels
le régime des sanctions des clauses contraires au statut
Etude de cas : identifier les droits et obligations des parties à la lecture des clauses d'un bail
3. Aspects financiers du bail
fixer le loyer initial
clauses d'indexation ILC/ICC/ILAT)
charges locatives : les charges, impôts, redevances et taxes refacturables depuis la loi Pinel
révision triennale
révision légale et clauses d'échelle mobile
le lissage des augmentations de loyer
Cas pratique : calculer l'indexation d'un loyer
4. Changement de destination des locaux
activités connexes et complémentaires
changement d'activité
impact du règlement de copropriété
demande de déspécialisation
déspécialisation partielle en cas de liquidation judiciaire
que faire en cas d'activités non prévues par le bail ?
5. Cession et sous-location
les cas de transmission légale du droit au bail
analyse des clauses usuelles
information et opposition du bailleur
que devient le bail principal ?
obligations réciproques des parties, la question de la solidarité
le jeu du droit de préemption des communes
6. Réparations et entretien
grosses réparations
mise en conformité des locaux
vétusté
Etude de cas : analyser la jurisprudence récente et le décret Pinel relatif à la répartition des travaux entre bailleur et preneur
7. Les annexes au bail commercial
état des risques naturels, miniers et technologiques
diagnostic de performance énergétique
diagnostic amiante
annexe environnementale
les informations obligatoires (état des lieux - programme travaux - informations sur les charges, les impôts et les pondérations appliquées)
8. Résiliation du bail
clause résolutoire
résiliation judiciaire et amiable
impact de la faillite du locataire
saisie conservatoire
9. Fin du bail commercial
congé : cas et formalisme depuis les lois Pinel et Macron
demande de renouvellement : les formalités depuis la loi Macron
tacite prolongation
vente des locaux : le droit de préférence du preneur
10. Exercice du droit au renouvellement
conditions pour bénéficier du droit au renouvellement
complications liées à la sous-location
Etude de cas : identifier les pièges pouvant survenir à l'occasion du renouvellement du bail
11. Loyer du bail renouvelé
fixation à l'indice
fixation à la valeur locative
le calcul du plafond et le lissage du déplafonnement
Cas pratique : calculer le loyer déplafonné en intégrant le principe du lissage du déplafonnement
12. Impacts du refus de renouvellement
versement de l'indemnité d'éviction
modalités de refus du renouvellement
comment faire valoir le droit de reprise ?
B. Baux commerciaux : ateliers pratiques (1 jour)
Test : évaluer son niveau de maîtrise de la réglementation du bail commercial au moyen d'un QCM
Atelier 1 : clauses et contenu du bail
analyser les clauses du bail et ses annexes
déterminer la stratégie juridique pour préserver les intérêts de chaque partie
identifier les erreurs et les pièges d'un bail type
Atelier 2 : renouvellement du bail
que facturer et à quelle période ?
quand et comment délivrer les actes ?
quand et comment répondre aux courriers reçus ?
indemnité d'éviction
délais de prescription
Atelier 3 : défaillance financière du locataire
précautions et garanties à prendre dès la conclusion du bail
démarches à réaliser en urgence dès le jugement d'ouverture du redressement judiciaire
impacts du droit des procédures collectives
que faire et ne pas faire à l'égard du mandataire liquidateur ?
actions à engager par le bailleur postérieurement au jugement
répondre aux courriers reçus
Atelier 4 : bail dérogatoire
champ d'application
durée
modalités de sortie
Atelier 5 : révision légale du loyer
distinguer les révisions légales et les indexations
maîtriser les conditions de révision légale
éviter les pièges
C. Baux commerciaux : fixation et révision du loyer (1 jour)
1. Rédiger la clause loyer dans le bail commercial
modalités de rédaction
loyer au prix de marché
versement d'un droit d'entrée
clause recettes
loyer progressif
franchise de loyer
2. Prévoir contractuellement l'évolution du loyer : la clause d'indexation
choix de l'indice ICC / ILC / ILAT
conditions de validité : indexation à la hausse, indice de base fixe
modalités de calcul
Cas pratique : calculer l'indexation d'un loyer commercial
3. La fiscalité du loyer
TVA ou CRL
imposition du loyer
4. Modifications du loyer en cours de bail
modification conventionnelle
révision triennale du loyer : application des indices, fixation à la valeur locative, rédaction de la demande de révision, le lissage du déplafonnement
révision de l'article L. 145-39 du Code de commerce
révision du loyer suite à la despécialisation
Cas pratique : rédaction d'un avenant modifiant le loyer
5. Fixation du loyer du bail renouvelé
Demande de renouvellement au regard des lois Pinel et Macron
définition de la valeur locative
comment déterminer la valeur locative ?
plafonnement : conditions et exercices de calcul
déplafonnement : fixation à la valeur locative à la baisse ou à la hausse ; lissage du déplafonnement
les cas de déplafonnement : durée contractuelle du bail supérieure à 9 ans, durée effective du bail supérieure à 12 ans, locaux à usage exclusif de bureaux, locaux monovalents, terrains nus, modification des facteurs locaux de commercialité, modalité de fixation du prix d'origine, modification des obligations des parties, modification de la destination, travaux d'amélioration, modification des caractéristiques des locaux
la procédure de fixation du loyer à la valeur locative
Cas pratique : calculer le loyer déplafonné en intégrant le nouveau principe du lissage du déplafonnement
D. Charges locatives en immobilier d'entreprise et commercial (1 jour)
1. Les fondements juridiques de la récupération des charges par les bailleurs et des réparations locatives
le Code civil (connaissance des articles 1719, 1720 et 1721, 1754 et 1755)
les législations spécifiques (notamment le Code de commerce après la loi Pinel) et les décrets d'application
les dispositions d'ordre public
les types de baux et conventions
la référence aux articles 605 et 606 du Code civil
Atelier : analyse de spécimens de baux commerciaux et/ou de baux issus du Code civil
2. Les principes généraux et leur incidence sur les charges et dépenses liées à la chose louée
l'obligation de délivrance
la notion de vétusté et de force majeure : quel impact?
les clauses relatives aux charges
les clauses relatives aux réparations
la prise en compte de la jurisprudence
3. Autres charges et dépenses liées à la chose louée
taxe foncière, taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, etc., contribution foncière des entreprises
charges à caractère locatif engagées par le bailleur
charges de gestion
assurance
4. Charges de l'immeuble multi-occupants
immeuble ou ensemble immobilier en monopropriété
ensemble immobilier en copropriété
ensemble immobilier divisé en surface ou en volume - ASL et AFUL, unions de syndicats
ensembles organisés en plusieurs niveaux d'ASL, AFUL et copropriété
Atelier : analyse de cas concrets portant sur des ensembles immobiliers complexes
5. La répartition des charges de l'immeuble multi-occupants
le cas de la copropriété
pourquoi et comment les principes de la copropriété peuvent être transposés dans la monopropriété ? le concept d'utilité
répartition contractuelle et principe d'équité
comment le bailleur peut modifier la répartition des charges ?
Atelier : analyse d'une répartition des charges dans un ensemble en copropriété
6. La fixation des provisions pour charges courantes
la justification nécessaire
comment doit être établi un budget de charges ?
quid lorsque le bailleur fixe des provisions trop élevées ou insuffisantes ?
7. La régularisation des charges courantes
le décompte de régularisation - niveau de détail minimal - prescriptions issues de la loi Pinel
la comptabilité des charges : l'annualité, les dotations aux provisions
la justification
Atelier : confrontation et analyse comparée de décomptes de régularisation
8. Cas de récupération de dépenses de travaux
nécessité d'un plan pluriannuel de travaux
enregistrer des dotations aux provisions pour grosses réparations
9. Traitement des changements de locataires
arrêté des charges du locataire sortant
établissement du compte d'apurement
premières charges du nouveau locataire
Cas pratique : relever les points de vigilance lors du changement de locataire
10. Assujettissement des locations à la TVA
assujettissement de plein droit : cas, modalités et déduction
assujettissement sur option : conditions, modalités, conséquences
déduction de la TVA
11. Autres impositions
E. Comptabilité et budget d'exploitation d'un immeuble tertiaire, d'entreprise et commercial (1 jour)
1. Principes généraux de comptabilité
partie double, comptabilité d'engagement
comptabilité dans le contexte d'un patrimoine propre
comptabilité dans le contexte d'un patrimoine géré sous mandat
cas de lots détenus dans le cadre de copropriétés
Partage de pratiques : les différents modes d'organisation comptable au sein des entreprises des participants
2. Les spécificités de la comptabilité locataire
quittancement
comptabilité ou gestion extra-comptable
imputation des encaissements et quittances
3. Elaboration d'un budget prévisionnel (annuel - pluriannuel)
budget de charges et budget d'exploitation
élaboration du compte de résultat prévisionnel
les différents postes de charges et de produits
budget entretien courant
plan pluriannuel de « gros entretien et grosses réparations »
Cas pratique : établir le budget du poste "chauffage - climatisation"
4. Le reporting à l'asset manager ou au mandant
le compte-rendu de gérance du Property Manager sous mandat
l'analyse d'exploitation
ratios de rentabilité et autres indicateurs
Etude de cas : revue d'un budget et analyse d'exploitation
F. Contentieux du bail commercial : procédures applicables et solutions transactionnelles (2 jours)
1. Règles de procédure spécifique du bail commercial
compétence matérielle et territoriale
règle de prescription
procédure spécifique devant le juge des loyers
compétences des commissions départementales de conciliation au regard de la loi Pinel
importance des enjeux des défauts de paiement et des procédures collectives du locataire
modes de preuves applicables
Partage d'expériences : quelles sont les solutions transactionnelles et dans quels cas les privilégier ?
2. Contentieux de l'exécution du bail
sanction des clauses contraires au statut : la force du « réputé non écrit »
répartition des charges et réparations, obligations du bailleur… : le positionnement de la jurisprudence et les apports du décret Pinel
contentieux de la déspécialisation
contentieux de la restitution des locaux
Cas pratique : analyse des clauses de répartition entre le locataire et le bailleur, des charges et des réparations à la lumière du décret Pinel
3. Défaut de paiement des loyers et charges
analyse des clauses loyers et charges
mesures conservatoires
solutions amiables pour résoudre le litige
mise en œuvre de la clause résolutoire
résiliation judiciaire, les règles de procédure
contestations de charges et leur contentieux
4. Le locataire en procédure collective
prérogatives du bailleur
délais et formalités
procédure de contestation des créances devant le juge commissaire
poursuite ou résiliation du bail
incidences de la nouvelle réglementation
déspécialisation partielle en cas de liquidation judiciaire
Cas pratique : identifier les actes à effectuer pour garantir sa créance en cas de déclenchement d'une procédure collective
5. Litiges nés du renouvellement ou du non-renouvellement du bail
fixation du loyer en renouvellement
procédures et motifs de déplafonnement : le nouveau calcul du plafond et de son lissage
fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation
droit d'option, droit de repentir, les droits d'option du bailleur et du preneur
Etude de cas : étude de formulaire et rédaction de modèle d'acte
G. Eviction du locataire commerçant : maîtriser la procédure, anticiper les coûts (1 jour)
1. Fondements de l'indemnité d'éviction
compensation financière du non-renouvellement du bail
préjudice subi par le locataire
indemnité d'éviction, indemnité de résiliation : des implications financières distinctes
2. Procédure et règles de prescription
Cas pratique : déterminer le calendrier des échéances en fin de bail
3. Circonstances exemptant le bailleur du versement d'une indemnité
non-renouvellement pour motif grave et légitime
dénégation du droit au renouvellement
droit de reprise pour reconstruire, surélever, construire, habiter… en faire usage sans risque financier
Cas pratique : valider les situations donnant lieu ou non à versement d'une indemnité
4. Réagir face au maintien du locataire dans les lieux
séquestre de l'indemnité d'éviction, une prévention contre les situations litigieuses
date de libération des locaux
décompte des pénalités de retard
mise en demeure, commandement… l'essentiel de la procédure à engager pour garantir ses droits
5. Utiliser efficacement le droit de repentir du bailleur
délais et forme à respecter
obstacles à son exercice
risques financiers encourus
6. Comment s'évalue une indemnité d'éviction ?
valeur marchande du fonds de commerce, bénéfices, chiffre d'affaires, recette journalière, prix d'acquisition… quelles sont les méthodes d'évaluation utilisées par les experts ?
quels accessoires à l'indemnité peuvent être comptabilisés ?
documents à consulter
date de référence à retenir pour déterminer le montant
jouer sur le montant de l'indemnité si le préjudice du locataire est moindre
valorisation du droit au bail à l'épreuve de la loi Pinel
compenser avec l'indemnité d'occupation
Partage de pratiques : analyse d'un dossier d'expertise

Objectifs


Structurer ses connaissances juridiques par une maîtrise complète des réglementations applicables à la gestion d'un parc immobilier d'entreprise

Optimiser sa gestion patrimoniale, éviter les sources de contentieux et sécuriser ses actes

Préserver les intérêts juridiques et économiques de sa société ou de son mandant

Mesurer les impacts des lois Pinel et Macron

Prérequis

Aucun prérequis n'est nécessaire pour suivre ce cycle.
Public visé : Property Managers dédiés à l'immobilier d'entreprise - Gestionnaires locatifs - Toute personne en charge de la gestion d'un patrimoine immobilier d'entreprise

Diplôme visé

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Paris 5053 9 jour(s)
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