Etre Gestionnaire d'immeubles de logement (Property Manager)

Structurer ses connaissances juridiques sur la gestion locative de logements .

Paris

Contenu

A. Baux d'habitation : réglementation, pratique et apports des lois Alur et Macron (2 jours)
1. Connaître le cadre juridique du bail d'habitation
Code civil, loi de 1948, loi de 1989, lois Alur et Macron : identifier le régime applicable au logement loué
baux mixtes, baux meublés et locaux accessoires, logements de fonction : les dispositifs applicables
notion de résidence principale
notion de décence du logement et ses conséquences
la déclaration préalable de mise en location dans les zones d'habitat dégradé
la question de la sous-location
la question de la location touristique
droit au logement opposable (DALO) : principes et voies de recours
2. Négocier le bail et prendre des garanties
pièces justificatives : que demander au candidat locataire ? à la caution ?
refus de louer et fondements : critères de discrimination
rôle et montant du dépôt de garantie
GUL, assurances loyers impayés et caution solidaire
répartition des honoraires entre le locataire et le bailleur
rédiger une clause résolutoire efficace
Mise en situation : rechercher l'erreur de rédaction d'une clause résolutoire
3. Etablir le bail et déterminer le montant du loyer
colocation, PACS, mariage… : les pièges à éviter lors de la rédaction et de la signature du bail
mise en œuvre du bail type défini par décret de 2015
clauses obligatoires à insérer - clauses interdites : les mentions imposées par la loi Alur
l'interdiction des clauses pénales et l'encadrement des clauses résolutoires
durée du bail
fixer le montant du loyer: les règles de l'encadrement des loyers
documents à fournir en même temps que le bail : état des lieux et diagnostics techniques
que se passe-t-il en cas de défaut d'assurance du locataire ?
Cas pratique : rechercher les erreurs ou omissions contenues dans un bail
4. Gérer les baux en cours
prévision de charges locatives : provision mensuelle, forfait de charges, remboursement au réel
charges récupérables : nouvelles règles et jurisprudences
critères de ventilation des charges
régularisation annuelle
prescription des loyers et charges
la clause travaux
règles de répartition des travaux
troubles de voisinage
obligation de garantie du bailleur
Exercice pratique : répartir les charges entre locataire et bailleur
5. Renouveler le bail
identifier les points de vigilance
proposer le renouvellement : les pièges de la procédure
les modes de fixation du loyer du bail renouvelé
6. Agir et réagir lors de la fin du bail
question des réparations locatives
que faire en cas d'abandon de domicile, divorce ou décès du locataire ?
congé par le locataire et congé par le bailleur, préavis
restitution du dépôt de garantie, décompte de fin de location
contentieux du bail : résiliation, compétence juridictionnelle et expulsion
Cas pratique : analyser la validité d'une lettre de congé pour vendre à la lumière de la loi Macron
B. Etats des lieux de logements : comment les réaliser ? (1 jour)
1. Ce qu'il faut savoir avant l'entrée dans les lieux
est-il obligatoire d'effectuer un état des lieux d'entrée ?
intérêt pour les parties
conséquences en cas d'absence d'état des lieux
à quoi s'expose le bailleur qui refuse de réaliser l'état des lieux d'entrée ?
que faire en cas de refus du locataire ?
peut-on sous-traiter la réalisation de l'état des lieux ?
à quel moment faut-il réaliser l'état des lieux d'entrée ?
qui supporte les frais d'état des lieux ?
2. Garantir la validité de l'état des lieux d'entrée
conditions de forme de l'état des lieux
état des lieux type au regard du décret du 30 mars 2016
qui rédige l'état des lieux ?
quel est son contenu indispensable ?
les conditions de modifications par le locataire
Partage de pratiques : analyse critique des formulaires apportés par les participants
3. Transcrire les désordres dans le constat d'entrée
équipements
revêtements
supports (cloisons, murs, planchers, plafonds…)
sécurité (garde-corps, circuits électriques, gaz)
que faire en cas d'impossibilité de contrôle de certains équipements ?
quels sont les compteurs à relever ?
4. Ce qu'il faut consigner lors de la sortie
qualifier la nature des désordres et leur ampleur
comment classifier les désordres ?
que faire en cas de défaillance de l'une des parties ?
comment réagir face au refus de signer le constat ?
agir efficacement en cas d'absence de constat d'entrée
impact de la remise des clés, remise des clés par LRAR
5. Pratiquer la retenue sur dépôt de garantie
comment chiffrer les travaux ?
notion de durée de vie
outils de chiffrage : les barèmes existants, les grilles de vétusté…
pièces à joindre pour justifier la retenue sur le dépôt de garantie
faut-il réaliser effectivement les travaux ?
délais de restitution du dépôt de garantie
que faire en cas de contestation ?
les désordres survenus après l'état des lieux de sortie : obtenir l'indemnisation adéquate
Atelier de synthèse : réaliser des chiffrages et analyser les résultats
C. Charges récupérables et réparations locatives en immobilier résidentiel (2 jours)
1. Fondements légaux de la récupération des charges et des réparations locatives
charges récupérables et réparations locatives dans la loi du 6 juillet 1989
charges forfaitaires dans la loi du 6 juillet 1989
les décrets du 26 août 1987 depuis la réforme de 2008 : liste limitative des charges récupérables et réparations locatives
difficultés d'application des décrets relatifs aux charges récupérables et analyse jurisprudentielle
Cas pratique : déterminer le caractère récupérable ou non d'une charge
2. Les charges récupérables hors du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989
Code civil
loi de 1948, etc.
3. Les différents contextes de la récupération et de la régularisation des charges
immeuble monolocal
immeuble collectif en monopropriété
immeuble collectif en copropriété ou ensemble immobilier complexe
4. La répartition des charges en copropriété
distinction entre les catégories de charges
analyse du principe de l'utilité
Cas pratique : répartir les charges de copropriété entre le bailleur et le locataire
5. La répartition des charges dans l'immeuble collectif en monopropriété
quelles références légales ?
exemples de répartitions
6. La régularisation et la révision des provisions - délais et justification - sanctions en cas de manquement
7. La récupération des charges en cas de changement de locataire
arrêté provisoire et provision pour apurement depuis la loi Alur
8. Chiffrage et règlement des réparations locatives
confrontation des obligations d'entretien de chacune des parties
impacts des accords collectifs de location
prise en compte de la vétusté
sur quelle base retenir le dépôt de garantie ?
9. Contentieux des charges récupérables et des réparations locatives
recours amiable et recours contentieux
les délais de prescription depuis la loi Alur et la complexité de leur application
D. Assurances et gestion d'immeubles : gérer efficacement ses contrats et garantir la couverture des risques (2 jours)
1. Les trois axes des contrats d'assurance de l'immobilier
la classification des assurances de dommages : biens et responsabilité
le principe indemnitaire
le régime financier de la répartition
2. La typologie des contrats souscrits en copropriété
assurance de la collectivité - assurance personnelle du copropriétaire, assurance PNO
assurance du locataire ou de l'occupant depuis la loi Alur
assurance responsabilité civile professionnelle du syndic
clauses de renonciation à recours
Cas pratique : identifier les contrats à souscrire pour garantir les risques au sein d'une copropriété
3. Garanties en multirisque immeuble et habitation : analyse
garanties de biens : incendie, événements annexes, garanties obligatoires, vol et vandalisme, dégât des eaux, bris des glaces, pertes financières
garanties de responsabilités liées à l'occupation : responsabilité du locataire vis-à-vis du propriétaire (les risques locatifs), responsabilité du propriétaire occupant partiel vis-à-vis des locataires/recours des locataires, recours des voisins et des tiers, responsabilité du fait des bâtiments en ruine
négociation des garanties, extensions, franchises et cotisations - délais de résiliation depuis la loi Hamon
Cas pratique : étudier un sinistre incendie de sa survenance à son indemnisation
4. Assurance dommages-ouvrages : négocier son contrat
qui doit souscrire l'assurance ? sanctions à la non-souscription
nature des dommages couverts - négociation des extensions et exclusions de garanties
garanties de responsabilité civile décennale des constructeurs
déclaration de sinistre et délais à respecter par l'assureur
5. Travaux dans la copropriété: comment les assurer ?
travaux soumis à l'obligation d'assurance - réception des travaux, délais, forme et conséquences
appliquer la garantie décennale /la garantie de bon fonctionnement - faire jouer la garantie de parfait achèvement
6. La gestion des sinistres
rapport sinistre/prime - déclaration de sinistre : obligations de l'assuré, sanctions des obligations de l'assuré, exclusions, rôle de l'expertise
obligations de l'assureur
convention CIDRE : étendue, prise en charge des dommages, principe de l'abandon de recours
convention concernant l'expertise amiable contradictoire
Cas pratique : en cas de dégât des eaux, lister les principaux droits et obligations de chaque partie
E. Impayés de loyers d'habitation : recouvrement, précontentieux et contentieux (2 jours)
1. Identifier et mesurer le risque d'impayés
prendre des garanties dès la signature du bail
critères de choix du locataire, les limites à ne pas franchir
quid de la caution solidaire et du dépôt de garantie ? quid de la clause de solidarité dans le contrat de bail ?
quid de la GUL ?
garantie à prendre en cas de renouvellement du bail
gérer le changement de situation (financière, familiale…) du locataire en place
repérer les signaux d'alerte et réagir immédiatement
Partage de pratiques : étude des outils de détection du risque d'impayés mis en place au sein des entreprises des participants
2. Assurer et optimiser une solution amiable
vérifier la situation du locataire
obtenir le paiement direct des aides personnelles accordées au locataire
négocier des délais - mettre en place un échéancier
actionner la caution - mettre en œuvre la garantie autonome
agir parallèlement par voie judiciaire
Atelier : identifier les actions amiables à mener - relancer le locataire - négocier un protocole d'accord
3. Entreprendre une action en justice
optimiser ses relations avec les huissiers et les avocats
saisir le juge et représenter le bailleur
conditions et délais de l'action
Cas pratique : planifier le calendrier des actions
4. Recouvrer les sommes dues sans rupture du bail
injonction de payer - assignation
saisies et mesures conservatoires efficaces
incidence du surendettement du locataire
5. Recouvrer les sommes dues avec rupture de bail
dettes des locataires partis
mise en œuvre des clauses résolutoires
actions en résiliation : les délais
contenu du commandement de payer
délais et régime de l'expulsion depuis la loi Alur
le protocole de cohésion sociale
renforcement de la CCAPEX
les pouvoirs du juge en matière de délai de paiement
l'allongement de la période hivernale

Objectifs


Structurer ses connaissances juridiques sur la gestion locative de logements

Identifier et maîtriser les modalités opérationnelles de la gestion locative de logements

Mesurer les impacts des lois Alur et Macron

Prérequis

Aucun prérequis n'est nécessaire pour suivre ce cycle.
Public visé : Property Managers - Gestionnaires immobiliers d'immeubles résidentiels

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Paris 5052 9 jour(s)
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