Etre Responsable de montage d'opération immobilière

Maîtriser les règles juridiques, techniques et financières d'une opération immobilière .

Paris

Contenu

A. Droit de l'urbanisme : les règles fondamentales (2 jours)
1. Acteurs de l'urbanisme
communes, intercommunalités, départements et régions
ABF, commission de sécurité et des sites
DDT, établissements mixtes, SEM
rôle du préfet et contrôle de la légalité
2. Réglementation et planification de l'usage du sol
inventaire des différents textes applicables (Code de l'urbanisme, Code de l'environnement et du patrimoine, CCH, RNU, lois Littoral et Montagne, DTA, PIG, OIN, PSMV…)
réglementation locale : SCOT, SRADOT, POS/PLU et carte communale
hiérarchie et compatibilité des différentes règles précitées
impacts des lois Grenelle II, Macron, Alur et Avenir pour l'Agriculture
procédures opérationnelles d'aménagement (ZAC, lotissement, expropriation…)
Partage d'expériences : échanges autour des différents documents d'urbanisme : POS/PLU, SCOT
3. Contrôle de l'usage des sols : les autorisations d'urbanisme
certificats d'urbanisme
permis de construire, permis d'aménager et déclaration préalable
leurs domaines d'application respectifs et les pièces obligatoires requises
instruction et délais de validité
rendre le permis définitif : les différents types de recours et retrait
questions liées à la régularisation de la construction et la conformité
cas des secteurs sauvegardés
incidences de la réforme de l'urbanisme commercial
Partage de pratiques : les différents types de recours gracieux, contentieux, déféré préfectoral
4. Incidences fiscales et financières de l'aménagement foncier
taxe d'aménagement et versement pour sous-densité
autres régimes : participation pour financement des équipements publics exceptionnels, participation PUP, participation ZAC, redevance de bureaux en IDF et redevance d'archéologie préventive
taxes sur les cessions de terrains rendus constructibles
5. Se repérer dans le contentieux de l'urbanisme
contentieux administratif
contentieux civil
contentieux pénal
B. Permis de construire : comment l'obtenir? (2 jours)
1. Champ d'application du permis de construire
travaux soumis à permis de construire
cas où une déclaration de travaux suffit
dispense d'autorisation
2. Etapes préalables à l'élaboration du dossier
point sur les règles d'urbanisme s'imposant aux demandes de PC
identifier les documents à consulter avant la demande
opportunité d'un certificat d'urbanisme créateur de droit acquis
3. Monter un dossier complet
auteur de la demande
nature des travaux et destination des constructions
recours obligatoire à l'architecte
descriptif de la configuration des travaux et de leur implantation dans le site, projet architectural
étude d'impact
Cas pratique : lister les pièces constitutives d'un dossier de PC complet et compléter le CERFA
4. Règles d'instruction et de délivrance du permis
autorités et organismes compétents
étapes clés de l'instruction du dossier
intervention de l'ABF : pouvoirs légaux d'intervention, portée de sa décision et recours possibles
délais d'instruction
permis exprès et permis tacite
articulation avec les législations de l'urbanisme commercial, de l'environnement et de l'archéologie préventive
5. Taxe d'urbanisme
point sur les principales taxes d'urbanisme
détail de la taxe d'aménagement
6. Démarrage du chantier après l'obtention du PC
conditions d'affichage
déclarer l'ouverture de chantier / l'achèvement des travaux
rôle de la DAT (date d'achèvement des travaux) : conformité et recours des tiers
règles de péremption
7. Que faire en cas de modification du projet ?
permis modificatif ou permis nouveau
permis en régularisation
retrait de permis
Cas pratique : extension d'un bâtiment existant non conforme
8. Contentieux du permis
contentieux administratif : recours gracieux, recours en excès de pouvoir, référé suspension
conditions de recevabilité du recours des tiers
contentieux civil et pénal
Cas pratique : analyse de jurisprudences récentes portant sur des contestations de PC (annulation et démolition)
C. Etudes préalables et pré-opérationnelles aux opérations de construction et d'aménagement (1 jour)
1. Quels sont les objectifs des études préalables et pré-opérationnelles ?
pour le maître d'ouvrage
pour les autres acteurs à l'opération de construction envisagée
un outil de motivation de la programmation
une aide à la décision de lancement : foncier et urbanistique
Atelier :
- construire un tableau de décision de lancement des études
- aide-mémoire du foncier
- déterminer les intervenants à mobiliser et leurs honoraires
2. Les différentes études de faisabilité
les enjeux
quelle méthodologie mettre en place ?
affiner ses objectifs
choisir ses options
quelles sont les options dites « classiques » ?
synthèse du programme et validation
Atelier :
- concevoir des bilans prévisionnels, promoteurs et intégrer ses leviers d'action
- établir un calendrier de trésorerie
- construire un phasage calendaire
D. Construction - réhabilitation : les étapes clés du montage d'opérations immobilières (2 jours)
1. Contexte du montage d'opération
aspect foncier de l'opération : constructibilité et fiscalité de la zone
outils de programmation de l'opération
définir et répartir les rôles entre les maîtres d'ouvrage, les maîtres d'œuvre et les différents intervenants obligatoires
impact du développement durable
2. Etape administrative : les règles applicables aux autorisations de construire
permis de construire, permis d'aménager, déclaration préalable…
cas des immeubles de grande hauteur
changement d'affectation de locaux
3. Phase contractuelle du montage d'opération
types de marchés
rédaction des clauses d'indexation, de révision et d'actualisation
pièces constitutives du marché
application des normes
contrats d'architecte
contrats de contrôle technique
contrats d'entreprise : entreprise générale, entreprise pilote, entreprise mandataire commun
précautions à prendre en cas de recours à la sous-traitance ou à la cotraitance
4. Gestion des litiges en cours de chantier
réagir en cas de "mise en faillite" de l'entreprise prestataire
comment sécuriser la reprise du chantier par une autre entreprise ?
intervenir en cas de malfaçons en cours de travaux
réceptionner les travaux en préservant ses voies de recours
permettre relevé de forclusion en cas d'absence de déclaration de créances dans les délais
5. Paiement du prix par le maître d'ouvrage
variations prévisibles du prix, indices et actualisation
vérifier les situations de paiement
modalités de paiement et retenues de garanties
justifications et sanctions au non-paiement du prix
6. Obligations des constructeurs à l'égard du maître d'ouvrage pendant l'opération
respecter les règles de l'art
renseigner et conseiller
exécuter les travaux prévus
tenir les délais prévus
conséquences pratiques de ces obligations
7. Réception des travaux
enjeux de la réception
déclencher l'acte de réception
réagir face aux désordres apparents
8. Mise en oeuvre des garanties après la réception des travaux
garantie de parfait achèvement
garanties biennale et décennale des malfaçons
garantie trentenaire
dommages intermédiaires
exonérations de responsabilité
stratégie à adopter pour préserver ces garanties
Atelier fil rouge : tout au long de la formation, le formateur illustre les apports techniques par l'étude d'une opération de construction dans toutes ses étapes
E. L'ingénierie financière appliquée au montage d'opérations immobilières (1 jour)
1. Monter le dossier financier d'une opération immobilière
budget des études préalables à l'opération
perspectives préalables
bilan prévisionnel
bilan des risques et des potentialités
bilan définitif
2. Déterminer les flux de trésorerie (cash-flow)
dépenses d'investissement
revenus d'activité et d'autofinancement
flux de financement
autres aspects du calcul des flux (fiscalité, inflation)
modéliser un programme de promotion immobilière (plan de financement et bilan d'opération)
3. Calculer la rentabilité financière
outils d'analyse financière
mesurer la rentabilité d'un investissement
taux de rendement moyen (ROI)
délai de récupération du capital investi (pay back)
valeur actuelle nette (VAN)
taux de rendement interne (TRI)
Atelier : simulations financières
Etape 1 - calculer un ROI
Etape 2 - calculer le pay back
Etape 3 - calculer une VAN
Etape 4 - calculer un indice de profitabilité
Etape 5 - calculer un TRI
4. Financer l'investissement
quelle stratégie privilégier et avec quels outils ?
effet de levier de l'endettement
quand recourir à l'emprunt ?
modélisation d'un investissement immobilier locatif
5. Gérer les risques inhérents à l'investissement
risque propre aux flux
risque sur le capital
répartir les risques entre les différents actifs
Etude de cas : exemples chiffrés de risque propre au flux
F. Maîtrise d'ouvrage : anticiper et gérer les risques et responsabilités d'une opération immobilière (2 jours)
1. Quels dommages peuvent être causés à l'occasion de l'opération de construction ?
aux tiers, au voisinage
aux usagers du bâtiment
aux salariés de l'entreprise
aux bâtiments environnants et à la construction elle-même
2. Dans quelles circonstances peut-il y avoir responsabilité ?
dommages provenant d'un fait personnel, du fait d'employés, de sous-traitants…
dommages causés par du matériel de chantier
Cas pratique : identifier, grâce à des exemples issus de la jurisprudence récente, les situations de mise en responsabilité du constructeur
3. Identifier les cas de responsabilité civile
fait déclenchant de la responsabilité délictuelle et quasi délictuelle
comment s'engage la responsabilité contractuelle ?
responsabilité des fournisseurs et des fabricants
incendie, inondation, explosion du bâtiment : qui supporte la reconstruction ?
dommages causés par le bâtiment : la responsabilité du constructeur peut-elle être engagée ?
4. Eviter le risque pénal
délits non intentionnels applicables aux accidents de construction
infractions pénales propres à l'activité de construction
impacts de la délégation de pouvoirs en matière pénale
Cas pratique : analyser les différentes responsabilités pouvant être mises en cause dans une situation déterminée
5. Se désengager de sa responsabilité
utiliser efficacement les actions récursoires
cas d'exonération légale
effet de la force majeure
clauses limitatives de responsabilité
faute de la victime
6. Faire jouer les garanties et assurances
garantie décennale : dommages couverts et personnes pouvant être mises en cause
garantie de parfait achèvement, une responsabilité privilégiant la réparation en nature
concours entre assurances, responsabilité décennale et responsabilité civile
G. Sous-traitance dans la construction : obligations contractuelles et sociales (1 jour)
1. Notion de sous-traitance
place de la sous-traitance parmi les différents marchés de bâtiment et de travaux publics
distinguer la sous-traitance d'autres contrats
critères de qualification, étendue de la sous-traitance
Cas pratique : distinguer « vraie et fausse sous-traitance » et cotraitance à partir de situations concrètes
2. Acteurs de la sous-traitance
entrepreneur principal, sous-traitant, sous-traitant de second rang et sous-traitant de rang inférieur, maître d'ouvrage
3. Liens particuliers entre les différents acteurs
liens contractuels entre entrepreneur principal/sous-traitant et sous-traitant/sous-traitant du sous-traitant
absence de liens contractuels entre le maître d'ouvrage et le sous-traitant
obligations légales entre le maître d'ouvrage et le sous-traitant
responsabilités du maître d'ouvrage (pénales et financières) : travail dissimulé, obligations de vigilance, accident de chantier…
acceptation du sous-traitant et agrément des conditions de paiement par le maître d'ouvrage : comment agir et éviter les risques ?
obligations indirectes
risque de requalification
Cas pratique : analyse de la jurisprudence sanctionnant l'existence d'un contrat de sous-traitance
4. Obligations légales et contractuelles des parties
que peut exiger le maître d'ouvrage avant d'agréer un sous-traitant ?
importance du CCAP
que peut exiger l'entreprise principale qui veut sous-traiter? ce qu'elle ne peut pas faire ?
droits, obligations et responsabilité du sous-traitant
règles liées à la sécurité du chantier (plan de prévention, règlement sécurité, coordination SPS…), la carte professionnelle obligatoire
Cas pratique : lister les obligations légales de l'entrepreneur principal et les sanctions
5. Conditions financières
modalités de paiement du sous-traitant, l'autoliquidation de la TVA
que se passe-t-il en cas de « faillite » de l'entreprise principale ?
6. Résiliation du contrat de sous-traitance et du contrat principal
causes possibles, que faire en cas d'abandon de chantier ? le devenir de l'ouvrage
cas particuliers de la faillite du sous-traitant
7. Résolution des incidents lors de l'exécution des prestations ou des travaux
défaillance d'une partie (dépôt de bilan…), la responsabilité des acteurs
cas de sous-traitances en chaîne
réparation des dommages, la mise en jeu des assurances
Cas pratique : analyse de l'enchaînement des responsabilités suite à l'apparition d'un dommage
H. Assurances construction : prévention et gestion des sinistres (2 jours)
1. Responsabilité décennale, dommage de nature décennale, garantie décennale… : que recouvrent ces notions ?
appréhender la notion d'ouvrage immobilier
définir un désordre de nature décennale
cerner les acteurs de l'opération de construction qui peuvent engager leur responsabilité
distinguer les garanties légales et les garanties d'assurance
Exercice d'application : mesurer sa compréhension de la responsabilité décennale
2. Dommages couverts par une assurance
dommages matériels graves liés à la construction elle-même
dommages aux existants
dommages intermédiaires
notion de dommages immatériels consécutifs
travaux sous-traités
dommages causés par l'absence d'ouvrage
Cas pratique : identifier les dommages relevant de l'assurance dommages-ouvrage à partir de situations issues de la jurisprudence récente
3. Contrats d'assurance souscrits par le maître d'ouvrage
assurance dommages-ouvrage
contrat de constructeur non-réalisateur
contrat collectif de responsabilité décennale
contrat tous risques chantier
contrat multirisque
4. Assurances de responsabilité des constructeurs
contrat de responsabilité civile professionnelle avant et après réception
contrat de responsabilité décennale
5. Déclenchement de l'assurance dommages-ouvrage
point de départ des garanties
mise en œuvre des garanties
obligations respectives de l'assureur dommages-ouvrage et de l'assuré
subrogation
6. Règlement d'un sinistre relevant de l'assurance de responsabilité décennale
point de départ des garanties
garantie décennale obligatoire en capitalisation
exclusions de garantie
causes d'exonération de la responsabilité décennale
7. Estimation et réparation du dommage
expertise amiable réglementaire de la dommages-ouvrage
interruption du délai de garantie
prescription en matière d'assurance

Objectifs


Maîtriser les règles juridiques, techniques et financières d'une opération immobilière

Identifier les risques et garantir la faisabilité et la sécurité du projet à chacune des étapes

Piloter et coordonner un montage immobilier de A à Z

Prérequis

Aucun prérequis n'est nécessaire pour suivre ce cycle.
Public visé : Promoteurs - Responsables de la maîtrise d'ouvrage - Responsables d'opérations immobilières - Toute personne en charge d'une opération immobilière

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