Les charges locatives en immobilier d’entreprise

Introduction
• Bail commercial et code civil

1. Les répartitions des charges
• Les principes du Code civil
 Devoir de délivrance, entretien
 Connaissance des articles 1719, 1720, 1754 et 1755
 Le rôle des articles 605 et 606 en fonction des nouvelles dispositions du Code de commerce
 La mise en œuvre des interventions du bailleur : mise en demeure par le locataire, les art. 1722, 1723 et 1724 (perte de la chose, identité de la chose, travaux urgents)
• Les extensions conventionnelles
 Distinction des répartitions et des travaux ; l’intégration des réparations dans les charges (décret du 3 novembre 2014)
 Travaux nécessaires à l’exploitation
 Travaux de mise aux normes (répartition des charges)
 Principes d’interprétation par les tribunaux des extensions conventionnelles

2. Le remboursement des charges
• Définition (frais collectifs, impôts, assurances…) et principes
 Nécessité d’une clause contractuelle de remboursement - Rédaction usuelle - Charges forfaitaires
• Interprétation des clauses
 Ravalement - Impôts et taxes, présents et à venir - Bail net de charges - Assurance et frais de gestion
• Effets du basculement des charges sur le loyer commercial
• Conclusion : les répartitions usuelles selon les différents types de baux actuels

3. La nature des charges
• - Le Grenelle de l’Environnement et les obligations de l’amélioration de l’efficacité énergétique.
• • La nature et la structure des charges techniques
 Le chauffage, la climatisation, le gardiennage, le nettoyage,…
 La problématique de la maintenance des équipements.
 Les charges liées aux fluides et énergies.
• • Les enjeux économiques et financiers
 Le niveau de charges supportables pour le Locataire.
 Les facteurs d’augmentation.
• • L’analyse des charges techniques.
 Les ratios.
• • Les moyens à mettre en œuvre pour la maîtrise des charges.

 Faire le point sur les principes de répartition des charges et réparations locatives entre locataire et bailleur, au regard notamment des rédactions contractuelles et des solutions jurisprudentielles.
 Identifier les principales causes techniques susceptibles d’engendrer des augmentations de charges.

N.C