Introduction
• Bail commercial et code civil
1. Les répartitions des charges
• Les principes du Code civil
Devoir de délivrance, entretien
Connaissance des articles 1719, 1720, 1754 et 1755
Le rôle des articles 605 et 606 en fonction des nouvelles dispositions du Code de commerce
La mise en œuvre des interventions du bailleur : mise en demeure par le locataire, les art. 1722, 1723 et 1724 (perte de la chose, identité de la chose, travaux urgents)
• Les extensions conventionnelles
Distinction des répartitions et des travaux ; l’intégration des réparations dans les charges (décret du 3 novembre 2014)
Travaux nécessaires à l’exploitation
Travaux de mise aux normes (répartition des charges)
Principes d’interprétation par les tribunaux des extensions conventionnelles
2. Le remboursement des charges
• Définition (frais collectifs, impôts, assurances…) et principes
Nécessité d’une clause contractuelle de remboursement - Rédaction usuelle - Charges forfaitaires
• Interprétation des clauses
Ravalement - Impôts et taxes, présents et à venir - Bail net de charges - Assurance et frais de gestion
• Effets du basculement des charges sur le loyer commercial
• Conclusion : les répartitions usuelles selon les différents types de baux actuels
3. La nature des charges
• - Le Grenelle de l’Environnement et les obligations de l’amélioration de l’efficacité énergétique.
• • La nature et la structure des charges techniques
Le chauffage, la climatisation, le gardiennage, le nettoyage,…
La problématique de la maintenance des équipements.
Les charges liées aux fluides et énergies.
• • Les enjeux économiques et financiers
Le niveau de charges supportables pour le Locataire.
Les facteurs d’augmentation.
• • L’analyse des charges techniques.
Les ratios.
• • Les moyens à mettre en œuvre pour la maîtrise des charges.
Faire le point sur les principes de répartition des charges et réparations locatives entre locataire et bailleur, au regard notamment des rédactions contractuelles et des solutions jurisprudentielles.
Identifier les principales causes techniques susceptibles d’engendrer des augmentations de charges.
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